עסקאות מקרקעין הן העסקאות המורכבות והיקרות ביותר שאדם מבצע בימי חייו. בשנים האחרונות, כאשר מחיר הנדל"ן מגיע לשיאים חסרי תקדים, חייבים הן הקונה והן המוכר לוודא, כי העסקה שהם עומדים לחתום כדאית לשניהם. שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע היכול לסייע לשני הצדדים בברור כדאיות העסקה. על חמש סיבות טובות להזמנת שירותי השמאי טרם החתימה על הסכם הרכישה- במאמר שלפניכם.
ברור מדויק של שווי הנכס
קיימות דרכים שונות לברר את שווי הנכס נשוא העסקה. פנייה למתווך מנוסה העובד באזור, שיחה עם עורך דין מקומי העוסק בתחום הנדל"ן, מאגרי מידע באינטרנט המרכזים מחירי עסקאות וכמובן- לוחות המכירה בעיתונות ובאינטרנט- כל אלו הם אמצעים בהם משתמשים לא מעט קונים או מוכרים כדי לברר את המחיר המקובל בשוק. אבל אמצעים אלו יכולים לתת רק אומדן משוער למחיר, לא את המחיר המדויק. רק שמאי מוסמך, שלמד והוסמך בכתיבת שומות מקרקעין, יכול להעריך בצורה מדויקת את מחיר הנכס העומד למשא ומתן. מסיבה זו, מעטים הם אלו אשר חותמים על עסקת נדל"ן מבלי לשכור קודם את שירותיו של שמאי מוסמך.
דו"ח שמאי מקרקעין כאמצעי מיקוח
לשומה שמספק השמאי ללקוחו (יהא זה הקונה או המוכר העתידי), יש השלכות חשובות על התפתחות המשא ומתן בין הצדדים. מאחר ושני הצדדים לעסקה מכירים במומחיותו ובמקצועיותו של שמאי המקרקעין ובחשיבות הדו"ח שהוא מגיש, יכולים הצדדים להסתייע במחיר שנקב השמאי כדי להעלות או להוריד את המחיר בעסקה, בהתאם לאינטרסים שלהם. למשל, הקונה יכול להפעיל לחץ על המוכר להוריד במחיר המבוקש, כדי להתקרב למחיר אותו ציין השמאי בדו"ח השומה.
הימנעות מסיבוכי מיסוי
סיבה טובה נוספת להזמין את שירותיו של השמאי לפני שחותמים על ההסכם הוא הימנעות מסיבוכי מיסוי עתידיים. כידוע, שמאי מקרקעין הוא בעל ידע רב בנושא מיסוי נדל"ן, על כל היבטיו. לפיכך, הוא עשוי להסב את תשומת ליבו של המוכר כי אם תחתם העסקה תיווצר לגביו חבות מס בהיקף שהמוכר לא מודע לה. זהו לא מצב נדיר והוא עשוי לקרות בעיקר במקרים של מכירת בתים צמודי קרקע, שצמודות להם זכויות בנייה בעלות שווי כספי ניכר. במקרה זה, עלול המוכר לשאת בתשלום מס שבח בסכום גבוה הרבה יותר ממה שתיאר לעצמו.
איתור זכויות בניה או הפרות בניה
לפני שנכס בשווי מאות אלפי שקלים (לפעמים- מיליונים) מחליף ידיים, רצוי מאוד שהצדדים לעסקה ידעו אם בנכס יש זכויות בניה כלשהן ומה היקפן. שמאי מוסמך יידע את הצדדים לא רק בעניינים הללו, אלא גם במקרים של הפרות בניה, ככל שנתגלו כאלו. כמובן שלזכויות בניה (או לקנסות הצפויים עקב הפרות של זכויות כאלה) יש השלכה משמעותית על המחיר הסופי של העיסקה.
ברור מצב תכנון עירוני עתידי
סיבה חשובה נוספת המצדיקה את שכירת שירותיו של שמאי מקרקעין לפני החתימה על ההסכם היא ברור מצב התכנון העירוני העתידי. לשם כך, יבדוק השמאי בתכניות המתאר מה עתיד להיבנות באזור הנכס. את הממצאים שיעלו בעקבת הברור יציין השמאי בדו"ח ועלולות להיות להם השלכות קריטיות על מחיר העסקה. לצורך המחשה, אם השמאי מגלה כי בעוד חצי שנה ממועד החתימה על ההסכם מתחילות עבודות להקמת גורד שחקים בקרבת הנכס, עשוי הקונה לא רק לתבוע הפחתה ניכרת במחיר אלא אפילו להתחרט על כל העיסקה. ומצד שני, עשוי השמאי להוסיף לעלות הנכס, על בסיס קיום תוכנית תמ"א 38 מאושרת.
קראו עוד על הקשר בין שמאי המקרקעין לתוכנית תמ"א 38
ארז אריה, בעל חברת צ'ק האוס.
חברת צ'ק האוס מספקת שירותים מקצועיים לרבות בדק בית ושומת דירות ומקרקעין.
